コラム
介護・医療施設の土地活用と相続税対策について、判断に必要な基礎知識を解説しています。
はじめての方へ：まずはこの3本
記事が増えてきました。土地活用をこれから考える方は、この順番で読むと全体像がつかめます。
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「調整区域だから無理」と言われた土地に、施設は建つのか——地主のための判定手順
「調整区域だから活用できない」は、医療・福祉に限れば正しくありません。都市計画法34条の号の選び方、何坪で何が建つか、行政協議を回る順番、造成費と融資の目安まで。地主のための判定手順を実務目線で解説します。
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介護施設の土地活用で融資はどこまで組めるのか——銀行が見る4つの順番と自己資金の目安
介護施設・障害者グループホームの土地活用における資金調達を、不動産実務18年の筆者が解説。自己資金の目安（土地があれば0〜1割）、返済30年・金利2%弱の水準、金融機関が見る順番（土地の担保力→事業者の信用→オーナー属性→事業計画）、相続人の連帯保証、半年という期間感まで。
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老朽アパートの次の一手——建て替えか、障害者グループホームへの転用か
老朽アパートの出口は建て替えか転用の2つ。障害福祉事業を経営し不動産実務18年の筆者が、全室退去までの計画の立て方、立退料と解体費の実感値、障害者グループホーム転用の現実性と5つのチェックポイント、相続税の時間ルールから逆算した動き出しの時期までを解説。
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「30年一括借り上げ」の落とし穴——運営事業者の決算書で見るべき3つの数字
介護施設の土地活用で最大のリスクは運営事業者の撤退。障害福祉・医療事業を自ら経営し事業者の決算を読み続ける筆者が、オーナーが確認すべき3つの数字（繰越利益剰余金・経常利益・利用者あたり売上）と目安水準、加算の読み解き方、面談で効く質問までを解説。
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相続税の「5年ルール」とは——2027年1月適用で「買って節税」はどう変わるか
令和8年度税制改正で新設される貸付用不動産の「5年ルール」を解説。封じられるのは「買って節税」であり、長年所有する土地への新築は経過措置により従来評価が維持される見込み。1億円のモデル試算、3年ルールとの違い、贈与7年との混同、開設まで1年半〜2年という時間の逆算まで。
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100坪の土地でもできる障害者グループホームという選択肢
100坪前後の土地で成立する障害者グループホームの土地活用を、障害福祉事業の経営当事者が解説。うまくいく物件の条件、オーナーが誤解しがちな点、一室4.5〜5.5万円という賃料の実感値、開設までの期間まで。
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介護施設の土地活用 完全ガイド——広さ・方式・相続税・事業者選び
介護施設の土地活用を、地主として提案を受ける側だった筆者が解説。土地の広さ別に検討できる施設、建て貸しと事業用定期借地の選び分け、相続税評価が下がる仕組み、サブリース提案書の落とし穴、事業者選びと融資でつまずく理由まで。名古屋・愛知の医療福祉土地活用センター。
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