活用事例・実績

実績紹介｜第一号プロジェクト

代表が、自分の親の相続対策として実行したプロジェクト

これは、お客様の事例ではありません。代表の親の相続対策として、土地の取得から建築、開設までを実行し、いまグループで運営している建物です。当センターがオーナー様にご提案している内容を、まず自分の家族で実行しました。その経緯を、うまくいかなかったことも含めてそのまま公開します。

スキーム——個人が土地、法人が建物、運営は事業者

土地は代表の親が個人で取得し、建物はグループ法人の石川商事が建築・保有、運営は介護事業者のアイズケアネットワークが担う——3つの役割を分けた設計です。本スキームは相続対策として金融機関に説明したうえで融資承認を受け、税理士法人の監修のもとで設計・実行しています。

本件の計画時の試算では、現況のまま資産を保有し続けた場合と比べ、相続税評価で約1億円規模の圧縮効果が見込まれる設計となっています（税理士法人の監修のもと試算）。効果は資産状況・適用要件など個別の条件によるものであり、同様の効果をお約束するものではありません。具体的な税額計算・適用判断は税理士にご相談ください。

なぜこの土地を選んだか——決め手は「相続」ではなく「事業の成功」

意外に思われるかもしれませんが、土地選びで最も重視したのは相続対策の効果ではなく、介護施設として事業が成功するかどうかでした。施設の経営は、入居者とスタッフの両方を集められて初めて成り立ちます。ご家族が会いに来やすく、入院していた病院からも近い住宅地であること。そしてスタッフの採用では「家から近い職場」が選ばれること。住宅地としての魅力があり、高齢の方が多く、病院が近い——この条件で選んだのが、この土地です。

相続対策は、事業が続いて初めて対策として機能します。「税効果の大きい土地」ではなく「事業が成立する土地」から選ぶ。この順序は、当センターがオーナー様の土地を診断するときも変わりません。

計画から開設まで——順調ではありませんでした

親にとって、アパートとはまったく違う介護施設という事業です。当初は不安もありました。だからこそ、スキームも数字も丁寧に説明し、理解を得ながら一歩ずつ進めました。「提案を受ける側の不安」を一番近くで見たのが、この計画です。

建築も順調ではありませんでした。資材高騰の影響で施工中に現場が止まることが何度もあり、引渡しは当初予定の2024年12月から約2ヶ月遅れました。それでも土地取得から開設まで約2年3ヶ月——コラムでお伝えしている「計画から賃料発生まで1年半〜2年」は、この実体験から出ている数字です。

開設後——あえて満床にしない

2025年4月の開設から、現在は34床中30床が稼働しています。満床にできる需要はありますが、急な入居のご相談——退院期限が迫っている方、住まいを失いかけている方——に応えられるよう、あえて数床を空けて運用しています。これは、住まいから看取りまでを途切れさせないというグループの方針そのものです。

介護施設の土地活用で、相続税評価はどう変わるか（モデル試算）

評価引き下げの本丸は、土地ではなく建物です。建築した建物は固定資産税評価（一般に建築費の5〜6割程度）となり、賃貸することでさらに借家権割合30%が控除されます。土地の貸家建付地評価や小規模宅地等の特例は、その上乗せです。

モデル試算の前提：評価額1億円の遊休地（更地）を保有するケース

※借地権割合60%・借家権割合30%の地域の場合のモデル試算（概算）。実際の減額幅は土地の条件・適用要件により異なり、個別の試算が必要です。本ページは一般的な情報の提供を目的としており、個別の税務相談に代わるものではありません。具体的な税額計算・特例の適用判断は、必ず税理士にご相談ください。