相続税から逆算する、
介護・医療施設の土地活用
その土地、介護施設にすると相続税はいくら変わるか。
税理士法人出身のコンサルタントが、建築プラン・運営事業者の選定・資金調達・税務対策までを一つの窓口で設計します。
介護施設・老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・クリニック・障害者グループホームに対応
税理士・弁護士・司法書士と連携｜名古屋・愛知県を中心に対応｜初回相談無料
こんなお悩みはありませんか
- 相続税の試算をしたら、想像以上の金額だった
- 農地や遊休地を持っているが、駐車場やアパート以外の選択肢を知りたい
- 建築会社から介護施設の提案を受けたが、事業として本当に成り立つのか判断できない
- 「30年一括借り上げ」と言われたが、運営事業者が撤退したらどうなるのか不安
- 税理士・建築会社・銀行に別々に相談していて、全体像を描ける相談相手がいない
これらはすべて、「税務」「建築」「事業運営」「ファイナンス」が別々の専門家に分断されていることから生まれる悩みです。当センターは、この4つを一人の窓口で設計することを事業としています。
選ばれる3つの理由
理由1
相続税から逆算して設計する
私自身が、親から不動産を相続した「地主側の人間」です。
一般的な土地活用の提案は「何を建てるか」から始まります。当センターは「相続税評価がどう変わり、納税資金と手残りがいくらになるか」から逆算します。税理士法人での実務経験を持つコンサルタントが、貸家建付地評価・小規模宅地等の特例の適用可能性まで織り込んだ活用プランを設計し、必要に応じて連携税理士による正式な税務試算につなぎます。
理由2
運営事業者の「財務」まで目利きする
介護施設の土地活用で最大のリスクは、建物ではなく運営事業者の撤退です。当センターは介護・医療事業の財務分析を実務として行っており、事業者の決算書・資金繰り・加算取得状況まで確認したうえでマッチングします。建てて終わりの提案はいたしません。
理由3
士業チームによるワンストップ体制
税理士・弁護士・司法書士と常時連携し、相続対策・契約・登記までひとつの窓口で完結します。「それは別の専門家に聞いてください」と申し上げることはありません。
サービスの流れ（5ステップ）
- 1
無料相談・簡易診断
土地の所在地・面積・現況から、活用可能性と相続税インパクトの概算をご提示（初回無料）
- 2
事業計画の設計
建築規模・想定賃料・事業収支・税効果を一体でシミュレーション
- 3
運営事業者の選定
複数事業者の財務・運営実績を比較し、条件交渉まで伴走
- 4
資金調達
金融機関への事業計画提示・融資条件の交渉をサポート
- 5
税務・法務の実行
連携税理士・司法書士とともに、相続対策としての最終形まで実行
介護施設の土地活用で、相続税評価はどう変わるか（試算例）
前提：評価額1億円の遊休地（更地）を保有するケース
| 項目 | 更地のまま | 介護施設を建築し賃貸 |
|---|---|---|
| 土地の評価 | 1億円（自用地） | 貸家建付地評価により約79%程度に減額※ |
| 建物の評価 | ― | 建築費の約50〜60%（固定資産税評価）から、さらに借家権割合30%を控除 |
| 小規模宅地等の特例 | 適用なし | 貸付事業用宅地として200㎡まで50%減額の可能性 |
| 賃料収入 | なし | 長期の安定賃料（納税資金の原資に） |
※借地権割合60%・借家権割合30%の地域の場合の概算。実際の減額幅は土地の条件・適用要件により異なり、個別の試算が必要です。
代表プロフィール
石川 真也（医療福祉土地活用センター 代表／株式会社WELLSYNC 代表取締役）
私自身が、親から不動産を相続した「地主側の人間」です。 親からの相続を機に不動産事業を開始し（18年・取引100件超）、税理士法人で資産税コンサルティングに5年間従事（相続・資産税案件40件超）。その後、医療・介護・障害福祉事業の経営に参画し、自ら3拠点を経営しながら、土地活用・事業者マッチング・ファイナンス支援（融資組成累計約40億円）を手がける。オーナーと同じ目線で、相続対策型の土地活用を設計します。
連携専門家
- 連携税理士：税理士法人トライスター 兵藤弘隆税理士
- 連携弁護士：隼綜合法律事務所 加藤幸英弁護士
- 連携司法書士：司法書士MUパートナーズ 南成司法書士
よくある質問
Q1. 介護施設の土地活用は、アパート経営と何が違いますか？
最大の違いは「借り手が事業者である」ことです。介護施設は一棟を運営事業者に長期一括賃貸するため、個人向け賃貸のような空室リスク・入退去の手間がなく、賃料が長期安定しやすい構造です。一方で、運営事業者の経営が悪化すると影響が大きいため、事業者の財務目利きが成否を分けます。当センターはこの目利きを専門としています。
Q2. 介護施設を建てると相続税は本当に下がりますか？
一般に、土地は貸家建付地評価となり自用地より減額され、建物は固定資産税評価をベースにさらに借家権割合が控除されるため、現金や更地で保有するより相続税評価は下がるケースが多くあります。加えて貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例の対象となる可能性があります。ただし適用要件や減額幅は個別の条件によるため、当センターでは連携税理士とともに事前試算を行ったうえでご提案します。
Q3. 土地が市街化調整区域や農地でも活用できますか？
可能性があります。介護施設等は市街化調整区域でも開発許可を得られる場合があり、農地は転用手続きを経て活用できるケースがあります。行政協議・許認可の実務経験に基づき、活用可否の初期判断からサポートします。
Q4. 運営事業者が撤退したらどうなりますか？
これが介護施設土地活用の最重要リスクです。当センターは契約前に事業者の決算内容・資金繰り・運営実績を確認し、撤退リスクの低い事業者を選定します。また、万一に備えた契約条項の設計（原状回復・中途解約条件等）を連携弁護士とともに行い、後継事業者への切り替えを想定した汎用性のある建築プランをご提案します。
Q5. 相談や診断に費用はかかりますか？
初回相談と簡易診断は無料です。事業計画の本格設計以降の報酬体系は、初回相談時に明示します。
Q6. 対応エリアはどこですか？
名古屋市・愛知県を中心に、東海エリアで対応しています。その他の地域もまずはご相談ください。
まずは、あなたの土地の「相続税インパクト」を知ることから。
土地の所在地・おおよその面積・現況（更地／農地／駐車場など）をお送りいただくだけで、活用可能性と相続税への影響の概算を無料でご返信します。しつこい営業は一切いたしません。