相続税から逆算する、
介護・医療施設の土地活用
その土地、介護施設にすると相続税はいくら変わるか。
税理士法人出身のコンサルタントが、建築プラン・運営事業者の選定・資金調達・税務対策までを一つの窓口で設計します。
介護施設・老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・クリニック・障害者グループホームに対応
税理士・弁護士・司法書士と連携｜名古屋・愛知県を中心に対応｜初回相談無料
こんなお悩みはありませんか
- 相続税の試算をしたら、想像以上の金額だった
- 農地や遊休地を持っているが、駐車場やアパート以外の選択肢を知りたい
- 建築会社から介護施設の提案を受けたが、事業として本当に成り立つのか判断できない
- 「30年一括借り上げ」と言われたが、運営事業者が撤退したらどうなるのか不安
- 税理士・建築会社・銀行に別々に相談していて、全体像を描ける相談相手がいない
これらはすべて、「税務」「建築」「事業運営」「ファイナンス」が別々の専門家に分断されていることから生まれる悩みです。当センターは、この4つを一人の窓口で設計することを事業としています。
選ばれる3つの理由
理由1
相続税から逆算して設計する
私自身が、親から不動産を相続した「地主側の人間」です。
一般的な土地活用の提案は「何を建てるか」から始まります。当センターは「相続税評価がどう変わり、納税資金と手残りがいくらになるか」から逆算します。税理士法人での実務経験を持つコンサルタントが、貸家建付地評価・小規模宅地等の特例の適用可能性まで織り込んだ活用プランを設計し、必要に応じて連携税理士による正式な税務試算につなぎます。
理由2
提案する側ではなく、運営する側にいる
介護施設の土地活用で最大のリスクは、建物ではなく運営事業者の撤退です。当グループは住まい・訪問診療・訪問看護・訪問介護・施設までを自ら運営しています。だから事業者の決算書・資金繰り・加算取得状況が現場の何を意味するのかが分かり、万一の撤退時には当グループが運営を引き継ぐこともできます。建てて終わりの提案はいたしません。
理由3
士業チームによるワンストップ体制
税理士・弁護士・司法書士と常時連携し、相続対策・契約・登記までひとつの窓口で完結します。「それは別の専門家に聞いてください」と申し上げることはありません。
私たちについて
提案する側ではなく、運営する側にいます
住まい・訪問診療・訪問看護・訪問介護・施設——高齢の方と障害のある方の暮らしを支える機能を、すべてグループ内で自ら運営しています。土地活用のご提案は、外から眺めた知識ではなく、この現場から生まれています。
この構造が、オーナー様にとって持つ意味
事業者の良し悪しが、本当に分かる
施設も訪問診療も訪問看護も訪問介護も、自分たちで回しています。だから運営事業者の決算書を見たとき、その数字が現場の何を意味するのかが分かります。外から財務だけを見る人とは、判断の精度が違います。
万一のときは、私たちが引き継ぎます
ご紹介した運営事業者が撤退した場合、責任をもって後継事業者を探します。見つからないときは、当グループが運営を引き継ぎます。「30年」を紙の上の約束で終わらせません。
地域に足りないものが、実感として分かる
退院先が見つからない方、住まいを借りられない方を、日々実際にお迎えしています。その地域にいま何が不足しているのかを、統計ではなく現場の実感として持っています。
※後継の引き継ぎについて：当センターのご紹介により運営事業者とご契約いただいた施設を対象とします。賃料等の条件は、その時点の事業環境をふまえて改めてご相談させていただく場合があり、従前と同一の条件をお約束するものではありません。また、建物・設備が法令上の基準を満たさず改修が現実的でない場合、周辺の需給がいかなる事業者でも事業として成立しない状況にある場合、災害・法令改正等の不可抗力による場合は、この限りではありません。具体的な条件は個別の契約に定めます。
たとえば、こういうことができます
病院には、患者さんをいつまでに退院させなければならないという事情があります。ところが介護度が低い方は使える介護保険の枠が限られるため、施設側が受け入れをためらい、退院先が見つからない——このケースが実はとても多いのです。
高齢の方がご自分で住まいを探すのは簡単ではありません。賃貸の審査は通りにくく、一人暮らしへの不安もあります。そこで私たちは、グループで借り上げているアパートにお迎えします。借り上げているので、入居審査の問題は起きません。
そのうえで訪問診療を起点に、訪問看護、訪問介護を必要な分だけ組み立てます。食事の用意が必要なら、それも。住まいと医療・看護・介護がそろって初めて、一人暮らしの不安は「安心して暮らせる状態」に変わります。
やがて病状が進み、一人暮らしが難しくなったら、私たちの施設か、その方に合った別の施設へ。最期まで、途切れさせません。
これができるのは、「介護度の低い方を受け入れるとベッドが埋まって採算が合わない」という制約が、住まいと在宅サービスを持つ私たちには当てはまらないからです。
それでも、自社に誘導はしません
運営事業者をご紹介する際、当グループが手を挙げるのは3件に1件程度です。私たちが最もオーナー様と地域に価値を出せると考えるときだけ手を挙げ、そうでなければ喜んで他社にお譲りします。いずれの場合も、第三者の事業者と並べて比較していただきます。財務を確認していない事業者をご紹介することはありません。
サービスの流れ（5ステップ）
- 1
無料相談・簡易診断
土地の所在地・面積・現況から、活用可能性と相続税インパクトの概算をご提示（初回無料）
- 2
事業計画の設計
建築規模・想定賃料・事業収支・税効果を一体でシミュレーション
- 3
運営事業者の選定
複数事業者の財務・運営実績を比較し、条件交渉まで伴走
- 4
資金調達
金融機関への事業計画提示・融資条件の交渉をサポート
- 5
税務・法務の実行
連携税理士・司法書士とともに、相続対策としての最終形まで実行
介護施設の土地活用で、相続税評価はどう変わるか（試算例）
評価引き下げの本丸は、土地ではなく建物です。建築した建物は固定資産税評価（一般に建築費の5〜6割程度）となり、賃貸することでさらに借家権割合30%が控除されます。土地の貸家建付地評価や小規模宅地等の特例は、その上乗せです。
モデル試算の前提：評価額1億円の遊休地（更地）を保有するケース
| 項目 | 更地のまま | 介護施設を建築し賃貸 |
|---|---|---|
| 土地の評価 | 1億円（自用地） | 貸家建付地評価により約79%程度に減額※ |
| 建物の評価 | ― | 建築費の約50〜60%（固定資産税評価）から、さらに借家権割合30%を控除 |
| 小規模宅地等の特例 | 適用なし | 貸付事業用宅地として200㎡まで50%減額の可能性 |
| 賃料収入 | なし | 長期の安定賃料（納税資金の原資に） |
※借地権割合60%・借家権割合30%の地域の場合のモデル試算（概算）。実際の減額幅は土地の条件・適用要件により異なり、個別の試算が必要です。本ページは一般的な情報の提供を目的としており、個別の税務相談に代わるものではありません。具体的な税額計算・特例の適用判断は、必ず税理士にご相談ください。
代表プロフィール
石川 真也（医療福祉土地活用センター 代表／株式会社WELLSYNC 代表取締役）
私自身が、親から不動産を相続した「地主側の人間」です。 親からの相続を機に不動産事業を開始し（18年・取引100件超）、税理士法人で資産税コンサルティングに5年間従事（相続・資産税案件40件超）。その後、医療・介護・障害福祉事業の経営に参画し、自ら3拠点を経営しながら、土地活用・事業者マッチング・ファイナンス支援（融資組成累計約40億円）を手がける。オーナーと同じ目線で、相続対策型の土地活用を設計します。
連携専門家
- 連携税理士：細田紘輔税理士（細田税理士事務所）
- 連携弁護士：隼綜合法律事務所 加藤幸英弁護士
- 連携司法書士：司法書士MUパートナーズ 南成司法書士
よくある質問
Q1. 介護施設の土地活用は、アパート経営と何が違いますか？
最大の違いは「借り手が事業者である」ことです。介護施設は一棟を運営事業者に長期一括賃貸するため、個人向け賃貸のような空室リスク・入退去の手間がなく、賃料が長期安定しやすい構造です。一方で、運営事業者の経営が悪化すると影響が大きいため、事業者の財務目利きが成否を分けます。当センターはこの目利きを専門としています。
Q2. 介護施設を建てると相続税は本当に下がりますか？
一般に、土地は貸家建付地評価となり自用地より減額され、建物は固定資産税評価をベースにさらに借家権割合が控除されるため、現金や更地で保有するより相続税評価は下がるケースが多くあります。加えて貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例の対象となる可能性があります。ただし適用要件や減額幅は個別の条件によるため、当センターでは連携税理士とともに事前試算を行ったうえでご提案します。
Q3. 土地が市街化調整区域や農地でも活用できますか？
可能性があります。介護施設等は市街化調整区域でも開発許可を得られる場合があり、農地は転用手続きを経て活用できるケースがあります。行政協議・許認可の実務経験に基づき、活用可否の初期判断からサポートします。
Q4. 運営事業者が撤退したらどうなりますか？
これが介護施設土地活用の最重要リスクです。当センターは契約前に事業者の決算内容・資金繰り・運営実績を確認し、撤退リスクの低い事業者を選定します。また、万一に備えた契約条項の設計（原状回復・中途解約条件等）を連携弁護士とともに行い、後継事業者への切り替えを想定した汎用性のある建築プランをご提案します。
Q5. 相談や診断に費用はかかりますか？
初回相談と簡易診断は無料です。事業計画の本格設計以降の報酬体系は、初回相談時に明示します。
Q6. 対応エリアはどこですか？
名古屋市・愛知県を中心に、東海エリアで対応しています。その他の地域もまずはご相談ください。
医療福祉土地活用センターは、株式会社WELLSYNCが運営する土地活用コンサルティングサービスです。訪問看護・在宅医療・ナーシングホームなど医療福祉事業の運営で培った知見を、土地オーナーの相続対策にお役立ていただくために立ち上げました。
写真はグループが運営するナーシングホームかんな（株式会社アイズケアネットワーク運営）。このほか訪問看護ステーションかんな、在宅医療 Dr.Forceクリニックを運営しています。代表プロフィールを見る →
まずは、あなたの土地の「相続税インパクト」を知ることから。
土地の所在地・おおよその面積・現況（更地／農地／駐車場など）をお送りいただくだけで、活用可能性と相続税への影響の概算を無料でご返信します。しつこい営業は一切いたしません。